海南多个市县房价上涨冲动犹存 后续上涨乏力

今年4月开始，海南省全面限购。9月底，海南省更是祭出多重“杀招”，全面调控楼市。但记者近期调研发现，即使部分市县出台限购细则，海南省政府在省级层面也进行了多轮调控，但多个市县房价上涨冲动仍存，如海口部分楼盘从今年2月份至今，上涨幅度已经超过50％，更有部分楼盘一年以来房价已经翻番，未来上涨预期仍在，在部分开发商及中介机构的“推波助澜”下，海南房价呈现出了“顶盖子”的趋势。

但市场人士认为，多番“上冲”之后，海南房价已经“透支”过多，楼市后续上涨乏力，加之部分岛外资金开始回撤，未来大概率会高位“盘整”一段后出现回调，海南楼市接下来不是上涨问题，而是如何保持稳定的问题。

房价数据“躁动”

记者实地多轮调查发现，目前在海口主城区已经难觅15000元以下房源。在海口市西海岸区域，位于永万路以西的某楼盘项目，今年2月份，销售价格约在每平方米10000元出头，而到了6月份，该项目价格已经涨到了每平方米15600元以上，短短四个月时间，上涨幅度达到了50％。而在2016年年中时，这个区域房价部分仍在万元以下，部分项目价格更低。

据上述楼盘销售人员介绍，即将新开盘的项目，目前预售证还没拿到，但是估计价格不会低于目前在售楼盘价格，大概会在16500元左右。此外，西海岸五源河区域的“晨晖·帝景”等多个小区涨幅也与此类似，年初均价约10000元左右，现在已经达到近16000元左右。

即使在距离主城区近20公里开外的新盘，均价也跃升至万元以上。例如7月下旬新开盘的海口“绿地城”项目，销售均价也跃至每平方米10000元左右，开盘日门庭若市，仍有人排队抢购。在海口五源河区域，大部分楼盘项目均价在18000元左右浮动，部分楼盘价格突破了20000元。

今年以来，被国家统计局列入“70个大中城市”房价数据统计的海口、三亚一路“高歌猛进”。今年一季度，海口、三亚楼市“量价齐升”，两市轮流占据全国70个大中城市新建商品住宅价格月环比涨幅第一的位置。进入二季度，为加大对海南房地产市场督查监管力度，遏制过快上涨的势头，稳定海南楼市，各级政府迅速出台多项调控措施：4月14日，海南发布《关于限制购买多套商品住宅的通知》，随后多个市县出台调控细则。

但即便出台了调控细则，海口和三亚房价依旧维持“涨势”。在国家统计局公布的7月70个大中城市新建商品住宅价格指数中，海口市和三亚市双双上涨，且两个月涨幅数据一样。其中，海口市同比上涨8.4％；三亚市同比上涨8.3％，8月份这一数据则为6.7％和7.6％。

房价回调概率变大

针对市场出现的新情况，海南省9月29日出台的《海南省人民政府关于进一步深化“两个暂停”政策促进房地产业平稳健康发展的意见》中，放出多个“大招”：永久停止五指山、保亭、琼中、白沙四个中部生态核心区市县开发新建外销房地产项目，只允许开发新建用于解决本地居民住房问题的保障性住房、改善性商品住房。

此外，还停止批准套型建筑面积在100平方米以下（含100平方米）的商品住宅建设，停批产权式酒店，暂停个人商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款。

此前，海口、三亚、万宁和陵水等四个市县住房限制转让年限提高到5年，暂停办理土地二级市场转让交易。暂停二级市场转让交易，根源在于海南省严格规范土地一级市场土地供应的情况下，土地二级市场交易频繁，特别是未经批准私下交易、规避审批变相交易等违法交易土地、炒卖土地问题较为突出，严重影响了正常的土地市场管理秩序。

政策在变，市场预期也在发生变化。国内一家大型房企在三亚项目的销售负责人表示，尽管现在三亚房价已经回到了2010年后的高点，但是从长远来看，三亚房价不止23000元，真正的价值应该可以达到40000或50000元左右。

不过，业内对此观点反对意见较多。三亚亚龙湾一家项目负责人相对冷静，他表示，2010年三亚房价到26000元高点，随后便一路下挫，再次回到这个高点用了五年多时间。未来即使达到50000元价格，至少需要六七年以上的时间。

他表示，今年海南旺季销售会以促销为主，虽然表面上没有多少房源，开发商还是可以借着去年的上涨“余温”吃到一点点甜头，但整体真实成交价格基本上不可能维持上涨，能够持平算是好的了。

此外，海南楼市必须要面对的一个“硬伤”，高空置率。高空置率一度是外界对海南房地产的印象。海南楼市空置率一度高达七成以上，而如今部分市县的房屋空置率依然高企，比如海南东部一城市，部分区域的小区在淡季（夏季）空置率高达九成以上，业内人士认为这也是海南房价难以继续上涨的重要因素之一。

监管政策待更精准

表面上看起来，此次调控政策空前严格，但在调控细则出台之后，一些市县房价仍在“隐性”上涨表明当前政策在部分层面上失效。

“面对高房价，呈现出的是投机者‘风生水起’，刚需购房者依旧‘一筹莫展’。”海南当地一家房企相关负责人表示，对于市场主体而言，当前的调控政策并未起到抑制房价保护刚需的作用，甚至一定程度上起到了反作用，开发商依旧“跑马圈地”，刚需购房者在首套房贷利率上浮的情况下，购房更是难上加难。

实际上，海南省部分市县随着房价上涨，库存去化较快，部分区域商品住宅供需出现变化。以海口市为例，自从海南省实施“两个暂停”政策以来，海口市未被列入。不过，每年商品住宅规划报建总建筑面积不得超过近两年年均商品住宅销售面积；实行商品住宅用地计划管理，商品住宅用地计划周期为半年。因此，住宅用地的供应受到一定的限制。据统计，海口市的商品住宅库存长期处于全省平均水平之下，不存在去库存压力，甚至部分区域不是去库存而是需要补库存。

上述房企负责人认为，海口划定的限购区大多是库存较少或者基本没有新房房源的区域，相反未限购区域，却是海口新房房源较多的区域，这也使得政策看起来有点“避重就轻”之嫌。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，如果后续市场价格继续上涨，那么建议扩大限购区域，或者说落实类似限售等区域，同时地方政府需要在限购区域积极落实租赁市场发展的政策，这样才有助于此类市场后续获得一个较好的平稳的发展。此外，建议对二手房交易实行更严格的政策防止投机炒作。

不公布即时的网签及交易数据，使得市场行情更加复杂。记者调查发现，在北京等城市住建部门相关官方网站上，包括存量房交易服务平台、房地产数据主题服务等版块基本上囊括了包括预售许可办理、现房销售备案及期房和现房网上签约等数据，在房地产数据等公开方面，北京市采用了按日及按月统计公布的方式，比如8月21日期房网上人够套数及相关细分数据，期房网上签约套数等一一进行了公布，甚至在房源核验列表中，连拟售价格等数据也行了公示。

但在海口及三亚等住建部门网站上，上述相关数据却几无踪迹，甚至连网页底部的友情链接“海南省住宅与房地产信息网”也指向了其他不相关网站。记者向海口市住建局相关负责人咨询相关数据时，这位负责人表示相关数据不方便公开。三亚市住建局相关网站类似信息也不见踪迹，海南省住建厅官网上也没有相关菜单设置。

业内人士建议，海南省及市县应当公布即时交易数据，使得市场更加透明，能够让市场在准确的数据下作出合理地反应。