又到了一年总结的时候，风水轮流转，明年到我家。

《叶檀财经》根据中国房地产业协会数据，以2017年全国293个城市为样本，70%的二手房价格权重，30%的租金权重，统计了2017综合涨幅前十大城市。我们抛弃一手房价，一手房价已经不能反映房地产市场的情况。

综合二手房价格涨幅，以及租金增速，排名第一的城市你绝对想不到，它是海南省儋州市，一个2016年户籍人口95万不到的小城。文/顾天杰

房价上涨第一城 东北候鸟功不可没

海南房产热，东北“候鸟”多。根据官方数据，海南省外来流动人口在2013年年底才突破100万人。澎 湃新闻统计，截止2014年11月，在三亚养老的异地老人有接近40万人，其中哈尔滨籍占20万左右。

海南温暖的冬天吸引的不只是东北和北京人，还带来了大量的俄罗斯游客。据俄罗斯*大旅行社PEGAS统计，早在2011年，俄罗斯到三亚的游客就突破了20万人次，三亚大街上能看到众多俄文招牌。

2014年4月，全国百城房价指数显示，三亚房价高达24726元/平米，超过了当时广州的房价。旅游旺季的三亚租金到达100.42元/月/平米，甚至超过北京*贵地区。海南省住建厅数据显示，2014年海南外来购房者占比达到了87%，而在三亚，东北客户占到了79.6%。

近两年依旧有资金涌入，但房价涨幅已经放缓。

2016年海南全省成交面积大幅提升，同比增长113%。奇妙的是，成交均价趋于平稳，2016年成交均价为9973元/平，是2011年以来的价格低点。

销售火热持续到2017年，春节短短二十天内，三亚、乐东、陵水、儋州、海口等地销售总额接近百亿，一房难求。

海南不得不开始全省限购。2017年4月14日，海南省住建厅，国土资源厅，海南省人民银行分行，突然宣布全省7市县限购政策。在全省范围内暂停向在海南已拥有1套及以上商品住宅的非本省户籍居民出售新建商品住宅。

海口和三亚房价膨胀、严格限购，赶走了一批买房客，东北候鸟要选新地方，资金转向洼地儋州。

很幸运，儋州躲过了这一轮全省限购升级，外地客还是能顺利买到房。相比东线已经开发的城市，儋州的房价基数不高，地产项目大多集中在主城区的那大镇，以及白马井滨海新区。

不奇怪，2016和2017两年，儋州房价搭上了海南房价上涨的快车。

根据安居客数据显示，儋州房价从2016年1月的4493元/平米直线上升到2017年12月的7389元/平米，涨幅超过60%。2015年就是温吞吞的窄幅震荡，基本位于4200到4600之间。

海南购房客理念正在改变，投资不再是首要需求，居住感受越来越重要。

海口和三亚名声在外，依旧是买房度假高地。但它们不再是唯一选择，儋州、临高、昌江等新一批城市开始发力。

链家旅居产业研究院数据显示，2016年各年龄购房者中，每年长居(2到5个月)海南的比例超过50%，长居度假成为主流。新海南人*看重的是旅游度假体验和养老需求。养老需求占到了受访人群的近三成，包含购房者自己养老以及子女为父母购买，还有10%是提前为养老准备的年轻人，储备一套房子做长期打算。

海南正在从旅游地向旅居地转型。

在购房者中，在海南有亲友的占比超过70%，这其中31%的购房者在海南有3到5位亲友，没有亲友的仅为29.7%。这也凸显了海南的另一个现象：亲友组团旅居。亲友间口口相传，选择相近小区概率很高。

北京人贡献快赶上东北人

根据房管局备案和链家数据综合，北京户籍购房者在儋州成交数量上占比是11%，东北三省总和与河北省持平，占9%并列第二位。

北京在成交额上拔得头筹，看来被雾霾虐的不轻。或许以后在儋州的某个小区里，听到的可能不只是东北老铁的喊麦，也会有北京老炮的京片子。

儋州可能会成为继海口、三亚之后，又一个被大举炒作的旅游城市。易居中国数据显示，一些三四线城市，比如鄂州、石家庄、儋州、镇江、三亚和句容等，投资客占比非常高。

儋州投资客占比为26%，距离三亚的73%有些距离，但炒作氛围已经很浓。

根据儋州2016年统计公报，房地产业完成增加值23.56亿元，比上年增长9.6%，销售面积99.85万平方米，比上年增长1.8倍；销售额为79.61亿元，比上年增长4.2倍。

2018年 填海被控制 儋州不再疯涨

房价基数低、跟随海南补涨，加上躲过限购升级，使得儋州房价疯涨两年。

2018年，趋势将终结。

1月7日，《海南日报》报道称，儋州市已下达紧急通知，对违法违规填海项目要求自1月5日起实施“双暂停”(暂停建设、暂停营业)，即在建项目一律暂停建设，涉及的房地产销售宣传全部暂停，包括之前热卖的恒大海花岛。

填海造陆，污染环境，直接被中央环保督察组点名批评。目前填海造陆的经济成本在每亩20万元左右，一平方米在600左右，相比二三线城市的楼面价2000左右是非常低廉的。

恒大海花岛实景航拍

海花岛是恒大总投资1600亿的旅游综合体。*大的问题在于海南却在国家严控填海指标的情况下，为地产项目开了绿灯。根据记者调查，儋州市海花岛填海总面积783公顷，市政府及海洋部门化整为零进行违规审批，填海项目拆分成36个面积小于27公顷的子项目瞒天过海，让不过关的项目得以推进，被禁止的项目可以审批。

这不是海花岛第一次触碰红线。2016年，儋州市海洋主管部门对海花岛涉嫌违法用海行为曾立案查处，罚款7344.6480万元，然而这对于783公顷的地产项目，是可以忽略的。恒大海花岛中心的销售人员表示，开盘7天售出超过122亿。

过去拉动海南增长的功臣房地产行业，现在绑架了海南的规划。

儋州市区的价格已经被炒到8千到1万一平米，违规项目能在一周内卖出百亿，接下来，支撑房价的是什么？

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