投资平稳增长   销售向好明显

——2017年三亚市投资和房地产运行分析

2017年，我市积极贯彻落实中央和省出台一系列调控政策，积极调控稳定房地产市场，采取一系列稳增长促投资措施，推进供给侧结构性改革，加快推进投资项目落地开工建设，持续扩大有效投资，固定资产投资保持平稳运行，房地产销售市场向好明显。

一、投资和房地产总体态势

（一）投资平稳运行，完成目标预期。从全年固定资产投资运行情况来看，投资呈现“低开回稳”运行走势。2017年，全市完成全社会固定资产投资868.09亿元，同比增长10.9%，按时完成全市年度固定资产投资目标。其中，房地产开发投资549.76亿元，同比增长34.1%，其他投资318.32亿元，同比下降14.7%。

从产业结构看，第一产业投资7.71亿元，同比增长48.3%；第二产业投资15.02亿元，同比下降11.1%；第三产业投资845.36亿元，同比增长10.9%。三次产业投资占全市投资比重分别为0.9%、1.7%、97.4%。从投资量占比来看，第三产业依然是推动投资增长的主力。

从投资构成看，2017年，完成建安工程投资592.27亿元，同比增长19.0%，增速比2016年提高18.5个百分点，占投资总量比重的 68.2%，比2016年提高4.7个百分点。

从行业来看，房地产业和水利、环境和公共设施管理业投资分别占总投资的65.5%、13.8%，两大行业占投资总额的83.9%，占第三产业投资额的81.5%，我市投资增长仍主要靠这两大行业支撑，结构单一的问题依然比较突出。

从各区投资看，按照投资项目属地原则，吉阳区完成投资314.84亿元，同比增长5.2%；天涯区完成投资259.52亿元，同比增长17.3%；海棠区完成投资222.86亿元，同比增长11.5%；崖州区完成投资68.53元，同比增长12.3%；育才生态区管委会完成投资2.34亿元，同比增长37.3%。

（二）双修双城建设项目进展明显。我市2017年计划内双修双城类项目42个，年度计划完成投资33.66亿元，全年完成投资约56.00亿元，完成年度计划的166.37%。其中：生态修复工程项目20个，年度计划完成投资15.03亿元，全年完成投资20.62亿元,完成年度计划的137.2%；城市修补工程项目20个，年度计划完成投资10.63亿元，全年完成投资35.38亿元,完成年度计划的332.8%。

（三）大项目建设步伐有所加快，但带动作用明显减弱。今年以来，我市持续加大重大项目建设的推进力度。从项目建设规模看，2017年我市计划总投资10亿元以上项目169个，比上年同期增加31个，大项目推动步伐加快。2017年，10亿元以上项目完成投资526.04亿元，同比下降2.7%；投资额占全市固定资产投资的60.6%，比2016年下降8.4个百分点，带动作用明显减弱。

（四）房地产开发投资增长较快。受到我市将原来在投资统计库的一些棚户区改造项目和一些属于房地产投资的社会投资项目转库到房地产统计库，新增房地产开工项目增加的带动，三亚市房地产开发投资呈现较快增长态势。2017年，从投资库转到房地产统计库项目共17个；新增房地产开工项目共70个，比2016年增加53个。全年房地产开发投资549.76亿元，同比增长34.1%，比全市固定资产投资增速高23.2个百分点。

（五）企业投资到位资金来源充足。今年以来，全市投资资金在国家信贷政策和房地产限购政策影响下呈紧缩态势，投资资金来源中的国内贷款增速下降明显。2017年，投资本年资金来源为1262.97亿元，同比增长25.9%，高于全市投资增速15个百分点。到位资金比实际完成投资额多394.88亿元，资金到位率达145.5%，投资保持平稳增长仍存后劲。其中，国内贷款142.87亿元，同比下降42.6%；利用外资1.04亿元，同比下降48.1%；自筹资金和其他资金来源分别为416.84亿元、423.83亿元，增长为24.4%和109.3%，两者合计占本年度资金来源比重的66.6%，仍为投资资金来源的主要渠道；受房地产销售市场的影响，以定金及预售款和个人按揭贷款为主的房地产其他资金408.08亿元，同比增长121.5%。

（六）房地产销售市场向好。2017年，主要受年初全国房地产市场热销大环境的影响、全国唯一的热带滨海旅游城市具有的特殊气候和优良的自然环境、棚户区改造释放本地居民购房需求等诸多因素的带动，三亚市房地产市场销售保持着较快增长态势。全年商品房销售面积213.79万平方米，同比增长41.1%。全年房地产销售市场持续向好走势反映出三亚市房地产市场环境和发展的稳定性。

二、需关注的问题

（一）房地产开发投资占比过大。今年以来，全市房地产开发投资呈现快速增长态势，2017年，房地产开发投资占我市固定资产投资的比重为63.3%，比上年同期提高10.9个百分点。从投资行业结构来看，占固定资产投资的比重不断攀升，房地产业一业独大，对三亚市经济的平稳运行会产生不利影响。

（二）房价上涨压力依然较大。截至12月末，我市商品房库存196.65万平方米，其中商品住房117.28万平方米，商品房去库存面积140.93万平方米；商品住房去化周期约7个月（按*近24个月月均销售面积计算）。近两年我省“两个暂停”政策使得土地供应量减少、规划报建量受限，在短期内商品房供给有限。虽然我市已经出台严格的调控政策，限制了部分购房需求，但目前正值销售旺季，来海南旅游度假和置业的人群逐步增加，在供给有限的情况下房价面临进一步上涨的压力。

（三）产权式酒店销售受限，企业资金压力加大。按当前我市房地产调控政策，产权式酒店项目的销售比例不得高于该项目客房总面积（或客房总套数）的30%，其余70%必须用于自持经营使用。对于已经办理预售许可的在售产权式酒店项目，自持比例的大幅提高，势必造成资金回笼速度减慢、持有投入成本的增加，部分资金流有限的企业运营压力也将随之加大。对于已拿地尚未规划报建的项目，企业也会因此及时调整原先产权式酒店的规划方案，变更为金融办公用房后继续出售，典型的产品有商改住后的度假旅居公寓，这种变相销售将会在后续管理上产生问题。

三、几点建议

（一）做好重点项目服务保障，保投资平稳增长。采取措施加快招商引资，推动重点项目落地，加快重点项目纳入绿色通道审批范围，积极简化重点项目前期工作审批流程，提升审批效率，做好资金、土地等要素保障和后续环节服务，确保投资项目尽早落地开工建设。同时要持续加大力度抓好在建大项目的推进力度，诸如亚特兰蒂斯项目、三亚海坡锦诚碧桂园项目、海棠湾椰洲岛项目、复地鹿岛项目、中交绿城高福小镇、亚龙湾旅游文化综合体项目、棚户区改造项目等计划投资较大项目，确保我市固定资产投资后续平稳增长。

（二）调整优化产业结构，引导产业转型发展。根据“多规合一”要求，采取“+房地产”的结构模式，鼓励和支持海棠区、吉阳区、天涯区、崖州区结合地域特点和产业基础，通过“医疗健康+房地产”、“科教金融+房地产”、“文旅产业+房地产”、“园区产业+房地产”、“全域旅游+房地产”等，使该区的房地产项目与旅游、文体、教育、医疗、健康等产业相融合、跨界发展，充分发挥房地产对吸引人才、吸引产业的作用，利用房地产促进其他产业发展，实现房地产业与其他产业良性互动发展。

（三）积极构建多主体供给、多渠道保障、售租并举的住房供应体系。继续加大保障性住房建设力度，完成“住有所居”的目标。政府通过科学规划、相关政策的引导，进一步健全和完善限价商品房和经济适用房的供给住房保障体系。同时鼓励利用农村集体用地建设租赁住房，优先租赁给符合本市公共租赁住房保障的对象承租。制定具体措施鼓励符合城市总体规划的农村集体经济预留用地参与公共租赁住房建设，村集体可享受相应的公租房租金收益。

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