《三亚市中心城区开发边界内控制性详细规划

（规划整合与重点片区控规修编）》（草案）

征求公众意见稿

为贯彻落实省委省政府和省自然资源规划主管部门的文件要求，加快推进开发边界内城市规划编制（修编）暨城市设计工作，衔接落实《海南省总体规划（空间类 2015-2030）》《三亚市总体规划（空间类 2015-2030）》关于三亚市中心城区空间发展的战略部署和管控要求，实现规划成果数据纳入信息化平台统一管理，经三亚市人民政府批准，我局组织开展了《三亚市中心城区开发边界内控制性详细规划(规划整合与重点片区控规修编)》（以下简称本次规划）的修编工作。

本次规划在详细盘整区域建设现状和发展条件的基础上，围绕全省“三区一中心”战略定位和三亚市中心城区的保护与建设发展，研究加快推进自贸区自贸港建设的主要战略举措，以“五位一体”全面布局为引领，统筹生态环境保护、公共服务设施、市政公用设施以及经济社会的发展，全面提升中心城区的服务水平和辐射带动能力。

现本次规划已经专家评审和市规委会审议通过，为加快编制工作进展，提高规划编制的民主性和科学性，根据省“多规合一”改革有关要求及《海南省城乡规划条例》等有关规定，将该规划草案依法予以公示，向社会公众征求意见和建议。公示期间如有意见和建议，请按以下方式予以反馈。

公示时间：2019 年 5 月 7 日至 2019 年 6 月 18 日（30 个工作日）。

公示地点:海南日报、三亚日报、三亚市人民政府网站（http://www.sanya.gov.cn/）、三亚市自然资源和规划局网站（http://zgj.sanya.gov.cn/）。

欢迎社会各界在公示期内登录公示网站查询相关规划内容，并以书面、电子邮件等形式对规划提出意见或建议。请在提出意见或建议时，署名联系人和联系电话，以单位名义反映情况的，应签单位公章。

（1）电子邮件请发送到：

sy88362336@sanya.gov.cn

（2）书面意见请邮寄到：三亚市吉阳区河东路 182 号三亚市自然资源和规划局（国土空间规划编制科），电话：0898-88361216，邮政编码：572000。

1、规划范围

本次规划范围为北至三亚绕城高速公路、南至大三亚湾、东至高新技术产业园、西至塔岭的三亚市中心城区，《三亚市总体规划（空间类 2015-2030）》划定开发边界范围面积约 160 平方公里。

2、工作重点

本次规划工作是按照省自然资源和规划厅开展开发边界内控规工作的相关要求，落实“多规合一”一张蓝图数据，对中心城区内已编制并批复实施的 29 个控规的整合，包括《三亚市红塘湾旅游度假区控制性详细规划（2011 年批复）》、《三亚湾海坡片区控制性详细规划（2012 年批复）》、《三亚市西岛控制性详细规划（2012 年批复）》、《三亚槟榔河国际乡村文化旅游区控制性详细规划（2013 年批复）》、《三亚市凤凰镇镇区控制性详细规划（2014 年批复）》、《三亚市天涯镇镇区控制性详细规划（2014 年批复）》、《三亚市凤凰镇大兵河东片区控制性详细规划（2015 年批复）》、《三亚红沙棕榈滩控制性详细规划（2007 年批复）》、《三亚市凤凰水城控制性详细规划（2007 年批复）》、《三亚市水居巷（B 地块）控制性详细规划（2009 年批复）》、《三亚市迎宾路中段控制性详细规划（2011 年批复）》、《三亚市三亚湾阳光海岸段控制性详细规划（2011 年批复）》、《三亚市长江商学院三亚校区、三亚温泉谷度假村及休闲养生中心控制性详细规划（2011 年批复）》、《三亚市月川片区控制性详细规划（2011 年批复）》、《三亚市鹿回头控制性详细规划（2011 年批复）》、《三亚临春山水国际村控制性详细规划（2011 年批复）》、《三亚市河西控制性详细规划（2012 年批复）》、《三亚市丰兴隆片区控制性详细规划（2012年批复）》、《三亚市南边海片区控制性详细规划（2012 年批复）》、《三亚市河东片区控制性详细规划（2012 年批复）》、《三亚市大东海片区控制性详细规划（2012 年批复）》、《三亚市红沙片区控制性详细规划（2012 年批复）》、《三亚市火车站站前区控规（2013年批复）》、《三亚市迎宾路西段片区（荔枝沟）控制性详细规划（2013年批复）》、《三亚市高新技术产业园控制性详细规划（2013年批复）》、《三亚市吉阳镇镇区控制性详细规划（2014 年批复）》、《三亚市吉阳安置区控制性详细规划（2016 年批复）》、《三亚市南丁北片区控制性详细规划（2016 年批复）》和《中国（海南）自由贸易试验区三亚总部经济及中央商务启动区控制性详细规划（2019 年批复》。

▲区位图

在整合已编制规划的基础上，本次规划重点衔接了《三亚城市总体规划（空间类 2015-2030）》（简称“多规合一”），协调中心城区范围内与“多规合一”相冲突用地；贯彻全省“三区一中心”战略定位，落实建设中国（海南）自由贸易试验区的重点功能要求；并以人民为中心，提升中心城区的公共服务水平、落实公共服务设施布点。对于中心城区范围内涉及以上内容的地块进行调整，未涉及的地块，按原控规实施。

3、发展定位

三亚市中心城区是全市向东联动海棠湾、向西联动崖州湾发展的核心枢纽，将以国际化现代服务业为引领，提高大三亚中心城区综合服务水平，提高区域集聚辐射带动能力，建设成为国际旅游消费中心、全球自贸服务中心、航空邮轮游艇枢纽和区域城市服务中心。

国际旅游消费中心。推进旅游消费领域对外开放，积极培育旅游消费新热点，提升旅游服务质量和国际化水平。推动旅游业转型升级，打造业态丰富、品牌集聚、环境舒适、特色鲜明的国际化滨海旅游消费中心。

全球自贸服务中心。围绕全省“三区一中心”战略定位，加快构建开放型经济新体制，推动形成全面开放新格局，提高国际金融市场主体参与程度，逐步建设国际金融集聚区，成为我国重要的对外开放门户。

航空邮轮游艇枢纽。依托邮轮母港、游艇港延伸发展完备的旅游服务产业链，丰富完善邮轮游艇配套服务。建设空港、母港双港驱动的海上丝绸之路门户，形成体系完善的外向型枢纽经济格局。

区域城市服务中心。融入生活圈理念，建设公共服务卓越的幸福三亚。逐步提升教育、医疗、文化体育及社会福利等各类设施的服务水平,建设支撑自贸区自贸港的世界城市标准的公共服务体系。

4、用地规划

以《三亚市总体规划（空间类 2015-2030）》的空间发展策略为引导，落位自贸区自贸港核心功能，全市一盘棋整合战略资源，统筹考虑中心城区陆海统筹、产城融合、新旧联动的发展策略，构建“一核、一轴、一带、山水廊、多组团”的功能布局结构，并在已编控规拼合的基础上对中心城区用地开展优化。

▲总体结构图

“一核”指自由贸易与城市综合服务核心。规划由迎宾路两侧的凤凰海岸邮轮游艇与文化艺术、月川特色商业、东岸海罗总部经济与国际服务、抱坡新城文化体育与行政办公等承载自由贸易与城市综合服务的核心功能节点组成。

“一轴”指迎宾路国际商务办公轴。规划沿迎宾路，集中布局总部商务办公功能，形成串联总部商务核心功能的国际商务办公集聚轴。

“一带”指大三亚湾滨海发展带，规划近期打造凤凰岛邮轮母港、凤凰海岸、红塘湾国际会展、肖旗港，远期建设活力中心等多个滨海特色功能和形象展示区。

“山水廊”指“山-海-河-城”绿廊，规划尊重中心城区蓝绿生态本底，打通海螺岭至东岸湿地公园、凤凰岭至凤凰海岸、金鸡岭至临春河等重要山水廊道，整合形成类型丰富，布点均衡的城市绿地公园系统，提升中心城区空间品质。

“多组团”指经《中国（海南）自由贸易试验区三亚总部经济及中央商务区国际专家研讨会》及《中国（海南）自由贸易试验区三亚总部经济及中央商务启动区城市设计暨概念性建筑设计国际方案征集》等确定的、中心城区范围内承接自贸区自贸港建设的核心功能组团。其中，凤凰海岸、月川、东岸、海罗四个单元规划建设总部经济及中央商务启动区；西瓜芒果单元规划建设国际商业综合消费区；抱坡新城单元规划建设市行政中心；南丁南单元规划建设体育消费区，引领国际品牌体育赛事旅游消费；红塘湾国际会展单元规划建设国际会展区，搭建国际文化合作交流平台，引领国际文化交流；冲会单元规划建设联动肖旗港的海陆旅游综合服务区；妙林单元规划建设旅游购物休闲小镇。

▲用地布局规划图

按以上功能布局要求优化调整中心城区范围内的用地，在中心城区 160 平方公里开发边界范围内，城市建设用地为 97.40 平方公里，村庄建设用地为 4.48 平方公里，区域交通设施用地为6.48 平方公里，区域公用设施用地为 0.27 平方公里，特殊用地为 5.43 平方公里，远期发展备用地为 4.42 平方公里，风景区可建设用地为 0.64 平方公里，非建设用地为 4.17 平方公里。

5、公共服务设施布局

融入生活圈理念，构建人民幸福的卓越服务体系。以居住用地分布为依据，整合 76 个功能完善、生活便利的生活圈，提高国际化服务水平, 对标支撑自贸区自贸港建设的国际化公共服务标准，衔接公共服务设施各专项规划，配置高水平的医疗、教育、文化、体育和社会福利设施。

▲公共服务设施用地规划图

（一）文化设施用地

衔接《三亚市中心城区社会公共服务设施规划（2014）》中的文化设施专项、相关主管部门近期实施项目以及自贸区自贸港建设的重要文化功能，优化中心城区文化设施布点，落实文化设施用地，提升市区国际化大型文化活动的承办能力。

文化设施按照市级、居住区级和社区级进行分级配置。

1.市级文化设施：主要集中于抱坡新城、总部经济及中央商务启动区等地。规划在抱坡新城建设三亚市文化中心，红塘湾片区建设国际会展中心，凤凰海岸片区建设文化艺术地标、大众秀场。

2.居住区级文化设施：结合棚户区改造，保证鹿回头、大东海、河西、河东、月川、荔枝沟、抱坡、金鸡岭、凤凰、海坡东、海坡西、红塘湾、吉阳、红沙居住片区至少一处居住区级文化设施。

3.社区级文化设施：结合住宅区或公共建筑配置社区级综合文化设施。

（二）教育设施用地

衔接《三亚市教育专项规划（2017-2030 年）》、相关主管部门近期实施项目以及自贸区自贸港建设的国际教育办学功能，优化中心城区教育设施布点，落实教育设施用地，提升市区教育办学水平。

按照服务便利的原则布局九年一贯制学校、国际学校、小学和中学。

（三）医疗卫生用地

衔接《三亚市医疗卫生服务设施布点规划（2018）》、相关主管部门近期实施项目以及自贸区自贸港建设的高水平医疗配套需求，优化中心城区医疗卫生设施布点，落实医疗卫生设施用地，提升市区医疗服务水平。

根据医疗卫生领域分类，分为医院、基层医疗卫生设施、专业公共卫生设施三类。

1.医院包括各级综合医院、中医院及中西医结合医院、各类专科医院、妇幼保健院等：规划改建三亚市人民医院、三亚市传染病医院等；规划扩建海南省第三人民医院、三亚哈尔滨医科大学鸿森医院、三亚市中医院、三亚安宁医院等；规划在抱坡新城、天涯片区、迎宾路片区等区各新建至少一处医院。

2.基层医疗卫生机构主要包括卫生院、社区卫生健康服务中心（站）、村卫生健康服务室等：规划新建、改建、扩建社区卫生健康服务中心、卫生健康服务中心、卫生健康服务室。

3.专业公共卫生机构主要包括疾病预防控制机构、综合监督执法机构、计划生育服务机构、急救中心（站）、血站等：规划新建三亚市疾病预防控制中心；保留三亚市医疗紧急救援中心、海南省血液中心三亚分中心、三亚市健康教育所（三亚市卫生监督所）、三亚市计划生育服务中心。

（四）体育用地

衔接《三亚市中心城区社会公共服务设施规划（2014）》中的体育设施专项、相关主管部门近期实施项目以及自贸区自贸港建设的重要体育功能，优化中心城区体育设施布点，落实体育设施用地。

体育设施按照市级、居住区级和社区级进行分级配置。

1.市级体育设施：规划在抱坡新城建设三亚市体育中心。保留三亚技工学校内的体育场馆并鼓励为城市提供服务。

2.居住区级体育设施：按照国家规范要求配套建设相应的体育设施，结合园林绿化用地和滨水公园绿地建设规模适宜的居住区级全民健身公园。

3．基层社区级体育活动中心：结合住宅区绿地或社区文化活动设施，设置户外健身场地（包括室外器械场地、慢跑道等）、篮球场、网球场、羽毛球场、儿童活动场所等设施。

（五）社会福利用地

衔接《三亚市中心城区社会公共服务设施规划（2014）》中的社会福利设施专项和相关主管部门近期实施项目，社会福利设施按照市级、居住区级和社区级进行分级配置，优化中心城区社会福利设施布点，落实社会福利设施用地。

6、景观绿地系统

将生态文明建设贯穿始终，按照“城区就是景区”的理念，编织“山、海、河、城、岸、岛”，构建“城在林中、居在绿中、人在景中”的城区优质绿地景观。

打通山海绿廊、滨河绿道，串联公园、广场，构成由公园绿地、生态防护绿地和广场组成的多元绿地景观网络。整合优化新增综合公园、郊野公园、专类公园、带状公园、社区公园以及城市广场。

7、开发建设管控

（一）建筑高度控制

加强对中心城区整体空间形态的控制与引导，综合考虑山体高度、山前高度敏感区、机场净空控制区、眺望点、标志点以及视线廊道等因素，原则确定中心城区建筑高度分区，对新建设的建筑高度进行控制和适度优化。

▲建设高度控制规划图

从修补现状城市天际线、优化鹿回头风景区、凤凰岭景区、凤凰岛、临春岭等城市重要观景平台景观风貌的角度，经《中国（海南）自由贸易试验区三亚总部经济及中央商务启动区城市设计暨概念性建筑设计方案国际征集》、专家论证和七届省委常委会第 89 次会议审议，在中心城区内形成五处高层地标区，原则上中心城区内其余片区新建建筑高度不得超过地标建筑高度。

▲中心城区鸟瞰效果图

中心城区内临海、滨水、面山及主要生态廊道周边片区为景观敏感区，景观敏感区内新建建筑，充分协调建筑与周边空间景观的关系，符合《海南经济特区海岸带保护与开发管理规定》、《海南省人民政府关于加强城市设计和建筑风貌管理的通知》、《三亚市关于加强城市设计和建筑风貌管理实施细则》等有关规定。

▲中心城区鸟瞰效果图

对于规划期内不具备实施条件的建设内容，划定为待研究区，待条件成熟再另行论证建设指标。

（二）开发强度控制

加强对中心城区建设强度的控制与引导，综合考虑空间结构、功能布局及山体水边等因素，原则确定中心城区开发建设强度，对新建设的街区强度进行控制，对现状已建设区域适度优化。高强度开发地块需注重环境的营造和整体风貌的协调，需重点考虑与城市交通的组织衔接，必要时需根据实际情况开展论证。

▲开发强度控制规划图

沿迎宾路国际商务办公轴两侧为开发建设强度较大的区域，集中打造国际化城市门户形象。

中心城区内临海、滨水、面山及主要生态廊道周边片区的景观敏感区以及中心城区外围沿绕城高速两侧的田园组团，为开发建设强度较低的区域，以生态保护为主，适度开发建设。

对于规划期内不具备实施条件的建设内容，划定为待研究区，待条件成熟再另行论证建设指标。

8、道路交通系统

衔接《三亚市城市综合交通规划（2010-2020）》、《三亚市城市综合交通规划（2018 初稿）》、《三亚市北部片区交通体系控制规划（2016）》、《三亚市公共交通一体化规划（2015）》、《三亚市公共交通运力发展规划（2013－2020）》、《三亚市有轨电车线网规划（2014-2020）》、《三亚市慢行交通专项规划（2015）》、《三亚高铁站枢纽地区一体化交通规划》以及《三亚市加油加气站布局规划（中期成果）》等交通专项规划，协调已编控规之间道路衔接矛盾，构建中心城区绿色、集约、舒适的城市交通系统。重点打通城市断头路，提升路网密度，加强中心城区道路交通承载能力。共打通主干路约 20 条、次干路约 70 条并按“小街密路”理念，加密支路网。

▲综合交通系统规划图

统筹区域重大交通设施，加强机场、高铁、邮轮、高速公路之间交通联系，打造海陆空立体化交通系统。构建以航空为龙头、高铁与公路为主体、海上航运为重要组成的开放性、多元化和一体化对外交通联系网络。重点发展城市公共交通、三亚湾的海上巴士和内河的水上公交；建设陆海一体的区域旅游交通换乘枢纽

来源：三亚市自然资源和规划局