为了总结实践经验，加强学习交流，指导各市县局落实落细、用好用足自然资源和规划管理法律法规、各项政策创新制度以及超常规举措，海南省自然资源和规划厅日前编印了《海南省自然资源和规划管理制度实施和创新案例(第三批)》,包括允许政府投资的基础设施、公共服务设施和民生项目先行用地;全省第一宗采取“先租后让”方式供地;推动解决海岸带历史遗留问题;“公开租赁+弹性年期”供地方式;带产业项目挂牌供应土地等五个案例。

海南省自然资源和规划管理制度实施

和创新案例(第三批)

一、允许政府投资的基础设施、公共服务设施和民生项目先行用地

　　省委办公厅、省政府办公厅联合印发的《关于进一步采取超常规举措确保完成全年经济目标的实施意见》(琼厅字〔2020〕22号)第26条提出：“实施积极的用地用海政策。对符合市县总体规划和划拨用地目录、不占用生态红线、已办理用地预审、已取得建设项目批准文件的政府投资基础设施、公共服务设施和民生项目，在做好补偿安置的前提下，经市县自然资源和规划主管部门同意，可先行使用土地，并在项目竣工前完善用地手续。”

　　(一)主要做法。

　　为贯彻落实省委、省政府统筹抓好疫情防控和经济社会发展的决策部署、千方百计把时间抢回来、损失补回来、影响的工期补回来，努力实现全年经济社会发展目标，屯昌县自然资源和规划局根据我省出台的超常规用地有关规定和举措，对符合屯昌县总体规划、不占用生态红线、已办理用地预审、已取得建设项目批准文件、已做好补偿安置的政府投资建设的屯昌县生活垃圾焚烧发电炉渣处理厂、屯昌县东风小区至兴民廉租房连接道路、屯昌县东风小区幼儿园、南吕镇第二幼儿园、乌坡镇南东小学教学楼、南吕镇龙楼小学教学楼、南坤镇岭肚小学教师周转宿舍、坡心镇关朗小学教学楼、新兴镇第二幼儿园15个基础设施、公共服务设施和民生项目，同意其先行使用土地开发建设，采用容缺审批的方式先行核发建设工程规划许可证，并要求在项目竣工前完善用地手续，确保项目如期动工建设。

　　(二)实践效果。

　　在新冠疫情对经济社会发展造成影响的非常时期，允许政府投资基础设施、公共服务设施和民生项目在符合一定条件的前提下先行用地，极大简化了项目用地审批环节和手续，加快了基础设施、公共服务设施和民生项目落地开发建设，节约了行政成本，为稳投资、保经济平稳运行起到重要促进作用。

二、全省第一宗采取“先租后让”方式供地

　　为了进一步降低产业项目用地成本，优化土地资源配置，《海南省人民政府关于支持产业项目发展规划和用地保障的意见(试行) 》(琼府〔2019〕13号)第七条明确提出：“推行先租后让、租让结合供地方式，市县政府采取招拍挂方式将土地出租给土地使用权人，租赁期满达到准入协议继续履约条件的，可申请按照协议出让方式继续使用土地。”

　　(一)主要做法。

　　海南某公司于2020年1月16日通过挂牌方式取得位于屯昌县城北区北部大同工业园区工业用地，用地面积为6262平方米，租赁年限与后续出让年期总和不超过50年，土地成交总价款225万元。前期先租5年，租金为56.25万元。地块出让过程中，屯昌县将土地投资强度、年度产值、年度税收等相关指标作为建设用地供应准入标准，土地成交后，该县发展改革部门与土地竞得人签订《产业项目发展和用地准入协议》，约定土地使用权人2年内进行开发建设和产业运营，租赁期满达到准入协议继续履约条件的，将按照协议出让方式继续使用土地，企业缴交剩余土地出让金。

　　(二)实践效果。

　　此地块是我省首宗采取“先租后让”方式成交的国有建设用地，是推进供地方式改革创新的有益探索。采取“先租后让”方式拿地，企业无需一次性全额支付土地价款，只是先缴纳前期一定年限的租金，有效降低企业前期土地取得成本，缓解企业前期运营压力。同时，政府通过先行租赁土地，视企业履约和产业发展情况，再决定是否将后续年期的土地使用权出让给企业，从而更好地统筹土地资源配置时序和节奏，避免土地闲置低效利用。

三、推动解决海岸带历史遗留问题

　　省委办公厅、省政府办公厅联合印发的《关于进一步采取超常规举措确保完成全年经济目标的实施意见》(琼厅字〔2020〕22号)第29条提出：“推动解决海岸带历史遗留问题。对海岸带陆域200米范围内已取得建设用地使用权但未开发的历史遗留问题项目，经认定属于政府原因的，在符合市县总体规划、不占用海岸带陆域200米范围、满足建设风貌管控要求及我省产业发展要求的前提下，可通过三种方式进行调整。”

　　(一)主要做法。

　　儋州市充分运用超常规发展举措，通过调整建筑布局、退线增容、转型开发等方式加快处置进度。一是调整建筑布局。位于儋州市滨海新区第二组团的某公司项目用地和海南某公司项目用地，面积共300.44亩，其中位于海岸带200米范围内的土地共50.84亩，因延期交地、未清表等政府原因闲置。在本轮处置工作中，儋州市充分运用超常规发展举措，采取退线调整方式进行处置。经协商，企业均同意调整项目设计方案，将200米范围内的用地调整为绿地，并约定不再开发建设，目前200米范围外的地块均已动工开发建设。二是退线增容+转型开发。儋州某项目位于白马井镇南片区滨海大道路段，面积221.25亩，土地用途为商住，其中位于海岸带200米范围内的土地82.5亩，因未清表、规划调整等政府原因闲置。儋州市充分运用超常规发展举措，积极与企业沟通协商，企业同意按照“土地成本+利息+合理投入”的标准评估200米范围内的土地，按照等价值置换原则，通过容积率补偿方式调整至200米范围外的用地上，并同意将商品住宅转型为商务用地。目前正在开展控规调整程序，待控规调整并由企业按规定补交土地价款后，可按程序履行报建手续推进动工建设。

　　(二)实践效果。

　　通过分类采取退线开发、退线增容、土地置换、有偿收回等超常规处置措施，推进海岸带历史遗留项目用地问题处置，有效盘活了稀缺的热带滨海土地资源，促进了项目投资开发建设，保护了海岸带生态环境，实现了资源保护和利用的提质增效。

四、“公开租赁+弹性年期”供地方式

　　《海南省人民政府关于支持产业项目发展规划和用地保障的意见(试行)》(琼府〔2019〕13号)第八条明确规定，鼓励实施弹性年期供地制度。在国有建设用地使用权法定*高有偿使用年限内，合理确定土地有偿使用弹性年期。弹性年期不超过3期，首期年限一般不超过5年，各期年限之和不得超过该宗土地用途的法定*高出让年限。

　　(一)主要做法。

　　屯昌县原中建农场某地块于2020年4月3日通过租赁方式公开挂牌，宗地面积为20762.31平方米，土地用途为工业用地，土地租赁年限为20年，挂牌起始价为667万元。工业用地国有建设用地使用权法定*高有偿使用年限为50年，本次2019-G-1号地块租赁结合产业生命周期确定宗地使用年限为20年，这是我省首次以“公开租赁+弹性年期”供地方式的尝试创新。

　　(二)实践效果。

　　根据产业生命周期在法定*高有偿使用年限内合理确定宗地使用年期，结合“公开租赁”方式拿地，企业无需一次性全额支付土地价款，只是先缴纳一定年限的租金，有效降低企业前期土地取得成本。同时，政府通过先行租赁土地，视企业履约和发展情况，再决定是否批准土地使用权延续，从而更好地统筹土地资源调配节奏和时序，避免土地闲置低效利用。

五、带产业项目挂牌供应土地

　　《海南省人民政府关于支持产业项目发展规划和用地保障的意见(试行)》(琼府〔2019〕13号)第六条明确规定，产业项目土地用途为工业用地、仓储用地的，可将产业类型、生产技术、产业标准、产品品质、节地技术等要求作为土地供应的前置条件，采取带项目招标或者挂牌方式供地。

　　(一)主要做法。

　　澄迈县充分利用带产业项目招标或者挂牌这一创新供地方式，实现土地资源的优化配置。一是石油码头后勤支持服务基地项目。该项目拟使用位于海南老城经济开发区港外大道北侧地块，总面积约135.017亩。为落实中央12号文提出的支持在澄迈建设油气勘探生产服务基地的部署和区域产业发展需要，澄迈县拟在港外大道北侧规划建设仓储设施，用于存放海上生产作业所需的物资和设备，作为南海西部海域海上油气勘探、开发、生产作业综合后勤支持服务中心基地。澄迈县在挂牌方案中已明确该地块用于石油码头后勤支持服务基地项目建设，*终由海南中海油石油码头有限公司竞得。二是澄迈县新型生态环保建材产业项目。该项目被列入海南省2018年重点项目投资计划项目，拟使用海南海屯高速公路16公里处西侧的27100-201637-C号地块。澄迈县在挂牌交易方案中明确该地块用于新型生态环保建材产业项目建设使用。

　　(二)实践效果。

　　采取带产业项目招标或者挂牌方式供应土地，明确将产业类型、生产技术、产业标准、产品品质等要求作为土地供应的前置条件，并将其纳入“对赌协议”中，实施产业用地全生命周期管理，确保将*好的土地资源交给*好的产业和企业，将优质土地用在刀刃上，实现土地利用效益*大化。

来源：海南省自然资源和规划厅

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